2016年全国两会，国务院总理李克强提出“中国今年完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策。中国今年要适应住房刚性需求、改善需求，因城施策化解房地产库存”的背景下，自治区地方税务局近日发布《关于落实支持房地产去库存工作的通知》（以下简称《通知》），多项税费政策下调推进房地产去库存。同时，自治区**税务局也表示，国税部门已启动“营改增”全面推进工作，5月1日将与全国同步实现税制转换改革。新一轮减税利好政策出台，对南宁楼市影响如何？

    **政策

    地税局：棚户区改造享税收优惠

    国税局：“营改增”5月全面推开

    自治区地方税务局日前发布《通知》，重点对棚户区改造的相关税收政策进行了明确，改造安置住房经营管理单位、开发商和购房者都可享受相关税收优惠。

    例如，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

    对购房者来说，个人**购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

    而针对进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整为1.5%，普通住宅土地增值税预征率按1%执行。《通知》还明确适当降低房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率。如果企业出现资金困难，可以依照相关规定申报，经批准可延期缴纳税款3个月。

    《通知》明确，对个人销售自建自用住房的，免征营业税；对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。《通知》还指出，将继续实施免收税务登记工本费等优惠政策，**限度为农民工等新市民购房办理有关涉税手续提供便利。

    此外，自治区**税务局也表示，国税部门已经启动“营改增”全面推开相关工作，5月1日将与全国同步实现税制转换改革。建筑、房地产、金融、生活服务等行业均被纳入试点范围。

    业界分析

    加大棚改拆迁，扩大购房需求

    从自治区地税局发布的《通知》看出，本轮税费优惠措施重点是关于促进棚户区改造、安置房开发和销售，这一轮政策对楼市去库存又有何影响？

    今年“两会”政府工作报告、住建部部长陈政高答记者问中，对于棚改也有提及。具体是“棚改货币化安置比例提高”。业内人士认为，直接表述“提高货币化安置比例”，这是一个重要信号。政府要通过加大棚改拆迁，拆出需求，让被拆迁者获得资金补偿，然后让这些拆迁的需求，到市场上购房，实现去库存。

    广西国悦房地产开发有限公司总经理黄卫忠表示，从**去化库存层面来说，税费新政对于需要买安置房的购房者和购买商品房的购房者居住需求都有一定的**。

    记者采访过程中，关于自治区地税局发布的税费优惠新政，部分业内人士表示并不太了解，向他们大概阐述新政内容后，有人认为对商品房市场影响不大。大唐地产南宁城市公司总经理助理黄进强分析，商品房市场不会受到太大的影响，因为购买安置房的条件与退出机制并不自由，针对安置房的税费减免政策，只会对购买安置房的中低收入购房者有影响，而这部分群体并不是商品房的主要购房群体。不过关于“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”这项政策，将会促使这部分人将已有房源出售后重新购房，促进新建商品房市场流通。

    另外，《通知》下调部分类型房产土地增值税预征率，对进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整为1.5%，普通住宅土地增值税预征率按1%执行。对于这一政策，黄卫忠认为，降低房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率，是减轻了开发商在前期开发的资金压力，有利于房企资金流更好的运转。

    实施“营改增”，鼓励企业购买不动产

    5月1日起，广西将全面推开“营改增”。自治区国税局相关负责人表示，“营改增”纳税人将迎来减税利好，经营成本或进一步下降。如建筑和房地产业，在没纳入试点前，纳税人购买不动产和支付应税服务无法抵扣，纳入“营改增”后，经营成本中不再含有营业税。

    此次“营改增”试点范围扩大至建筑、房地产等行业，黄进强认为，企业将迎来减税利好，经营成本或进一步下降。在建筑和房地产业没纳入试点前，企业购买不动产和支付应税服务无法抵扣，纳入“营改增”后，经营成本中不再含有营业税，将**企业、公司购买写字楼等不动产，从而促进办公类产品库存的去化。

    对此，黄卫忠也持相同观点。他认为，此前征收营业税，项目销售好坏都要征收营业税。房地产“营改增”不仅有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，减轻了房企开发过程中的资金压力，也更贴合市场的实际情况。他还补充，本轮税费新政将挤压此前虚高的价格，帮助房地产开发企业更好的运作，刚需、刚改类产品消费得到鼓励。

    同时也有个别业内人士预测，房企经营成本下降后，可能会进行小规模的促销活动，**对价格敏感的“刚需”人群，中小套型商品房的销售量可能会得到一定提升。