长效机制下购房政策向刚需倾斜

    新房售价受到政策限制，二手房价泡沫削减，房产价值进入合理区间，刚需购房者回流

    今年北京房地产市场90平方米户型是主流，都将被定位为刚需或者刚改产品。

    北京房地产市场一直是按照调控周期的规律不断在“涨跌”之间徘徊，按照一般规律每隔一段时间的调控之后，政策就会有所松动，被抑制的需求释放，房地产迎来增长。然而今年房地产市场却出现了巨大的变化。在新的长效机制面前，曾经的经验与市场规律不再起作用，各种政策性住房在带给人们实惠的同时，也难免让人面临眼花缭乱的选择，那么在这样的市场环境之下人们究竟应该如何选择自己心仪的房子呢？

    北京楼市在“长效机制”护航下前行

    按照楼市的一般规律，每年两会都会成为北京楼市的风向标。作为全国房地产市场热度* 高的城市之一，北京的调控力度和规模往往都是相对比较严苛的。而今年两会上透露出的楼市指导思想则非常明确，即：“还原房子居住属性，去投资需求。”目前绝大多数政策都是围绕着这一思路在进行。北京显然也不能例外。

    据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“9·30”调控政策出台以来，北京已经有超过19个政策日，发布了各种房地产调控78条细则。可以说，这一轮的调控政策无论是从密度还是具体举措上来说都是空前的。

    从供应端上来看，大量的商品住宅用地以“限房价、竞地价”的形式出让，在土地出让的同时就已经确定了未来房价。而从需求端来看，愈发严格的限购政策以及金融杠杆的收紧让北京楼市开始从周期性的调控政策轮回中跳出来，进入到长效机制的作用范围之内。在这样的前提下，显然政策正在愈发向着刚需购房者倾斜。

    据仲量联行统计数据显示，新房售价继续受到政策限制，豪华公寓新房售价连续三个季度保持负增长（环比下降0.8%）。2018年1季度仅有四个豪华公寓项目入市，新增供应231一套，而别墅项目则没有新增供应。对此，仲量联行中国研究部总监周志峰表示：“3月份召开的‘两会’更加明确了政府对住宅市场的发展方向。住宅市场仍将保持紧缩性调控的政策环境，不过北京将优先着重满足市民居住的刚性需求，长租公寓未来将进一步得到发展。”

    楼市成交量明显下降

    政策*直观的作用就体现在成交数据上，在这样的大背景之下，从2017年开始，北京楼市的数据就出现了明显降温，无论是一手房还是二手房，在进入2017年之后，成交量或者成交面积的下降都是市场的主旋律。

    在一手房方面，据上海易居研究院提供的数据资料显示，成交面积从2017年年初的54万平方米到当年10月时已经下降到27.9万平方米。而今年三月份这一数据为16.7万平方米，仅相当于去年同期的21.8%。

    而在二手房方面，据麦田房产统计，在原先常见的交易高峰的2017年9、10月份，二手房网签成交量同比下降高达70%。这一情况直到今年年初才得以好转。

    调控政策带来的市场“去投机化”有目共睹。思源地产首席分析师郭毅就分析认为，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%。这等于是将前期积累的房价泡沫削减，使房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

    “限竞房”开始入市带来更多选择

    从目前的市场状况来看，政策为楼市带来的震荡正在逐渐趋缓，北京楼市已经开始进入一个平稳的发展周期。无论是市场还是开发商都在逐步适应新政策环境之下的游戏规则，并且拿出符合规则的解决方案。在2018年，北京楼市*为显著的特点是共有产权房、限价房以及商品住宅和集中式租赁住房同时出现在市场上。其中尤其是在“限竞地”上打造的限价房的入市，让北京楼市的供应结构开始出现明显的变化。因其出让条件中，限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格，成为此类地块的标志性特点。

    在此之前，由于2015年、2016年北京土地市场供应了大量高价地，开发商为了保证利润不得不将其产品定位为高端产品。而去年，北京市场上共成交40余宗限竞房土地，按照房地产开发商的开发周期，无疑在今年，北京楼市供应的主力将是限竞房。

    同时，由于这些限竞地块通常还限定住房户型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。这意味着在今年的北京房地产市场上，90平方米户型将是主流，这些项目基本都将被定位为刚需或者刚改产品。因此，这些地块的大规模入市无疑将带动北京的房地产市场从前两年的“大户型”“改善类”商品住宅为主向“刚需类”产品转型。

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