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土拍就是南宁楼市的风向标！

1年地价将影响未来3年的房价。

2019年的土地市场已尘埃落定，2020年**季度的土拍大考成绩也已揭晓：

南宁楼市住宅楼面价分化趋势明显，破万的地块比比皆是，也不乏3000-4000元/㎡的低价地。

长江后浪推前浪，浮事新人换旧人。

2020年，将有35个纯新盘，它们将跃升成为南宁楼市的主流楼盘，一场关于房价的大洗牌不可避免。

那么，这些项目的价值如何？哪些楼盘将成为“楼市黑马”？这些楼盘的预估卖价又将达到多少？我们将分为三篇文章对这些地块进行解读。

**带来（一）五象篇，看完这篇文章后，该买哪？买得起哪？哪个楼盘更值得期待？心中应该有点那啥数了！

1.身居龙头五象湖板块：门槛价1万/㎡出头，天花板价3万/㎡

看楼先看地，没有面粉，何来面包？土地就是竞争力。

如果说，2年前的焦点还是总部基地。

那么，2019-2020年，身居龙头的必然是五象湖板块。

2016年大唐以过万的楼面价斩获铜鼓岭地块之后，南宁至今共诞生了13幅实际楼面价破万的住宅用地。

其中，五象湖独揽5幅。

五象湖板块有两条主干道，横着的是玉洞大道，竖着的是良玉大道，以良玉大道为界，形成了明显的地价梯度差。

从地块分布看，良玉大道西侧、玉洞大道南侧，越靠近五象湖、地铁3号线、优质学校的区域，土地价值越高。

住朋航拍：五象湖公园

龙光天瀛横空出世之后，首开价格2.1万/㎡起，直追东盟商务区。

今年，建发、龙光、新希望的4幅位于五象湖板块的高价地项目将集体入市。可以预见的是：

1、究竟谁才是2020年南宁楼市的顶豪？建发和龙光将在五象湖畔掀起一场**对决！

2、五象湖板块的天花板价和门槛价是多少？调控期内，地价推导房价的逻辑虽然不能***有效，但也不能亏本卖，至少首开价要按成本价走。

实际楼面价约1.3-1.4万/㎡+的5幅住宅用地的毛坯保本价在2.1-2.2万/㎡，龙光天瀛的首开价格基本是按保本价走。

龙光·天瀛、龙光·天阔、建发·央玺、建发GC2019-130、新希望·锦麟玖玺这5个新盘将牢牢占据南宁房价金字塔的顶端，这几个案名就自带一道道金光。

2万/㎡只是起步价，或冲击3万/㎡的房价天花板。

楼面价在4500-5000元/㎡的4幅住宅用地，毛坯保本价约1万/㎡左右。

五象湖板块不仅富人能去，刚需也能住得起，只不过，你要的地铁、湖景、学校可能都有点远。

3、五象湖能跃居楼市龙头板块，就是因为同时占据了多项**且稀缺的资源：不可复制的湖泊景观、超优质的教育、便利的地铁交通、千亿市政公建。

住朋航拍：南宁市民中心

这样的豪华配套阵容，放眼整个南宁**一处！

龙光玖珑湖、金科博翠山、澜庭府、路桥·壮美山湖等人气热盘已经带火了一把五象湖。

接下来几大新盘入市，必然将把五象湖推向楼市C位。

2.后起之秀龙岗：江景小豪宅扎堆，试探1.5万/㎡购买力

2年前，在龙岗买房的都是刚需，那么，2年后，在龙岗买房的都是谁？

前几日，蓝光在龙岗包揽了2幅住宅用地，实际楼面价8217元/㎡。

与破万元地价的五象湖板块比起来，这8字头的地价没啥大惊小怪的。

但与几年前相比，人们才会猛然察觉：龙岗，你变了！

1、地价变了：2年前，龙岗住宅地块的楼面价基本在3000元/㎡左右，2019年至今，龙岗总共出让了10幅住宅用地，还有8幅地块将在今年拟入市，**达8217元/㎡。

从这些地块的分布来看，价格从沿江到内陆呈现从高到低的分布。

拥有优质江湾景观带的地块实际楼面价高达7000-8000元/㎡，比其它地块的地价高了一倍有余。

龙岗江湾带的价值被抬高，这些拥有一线江景的低密地块，将打造中高端的江景房。

2、地价决定房价，龙岗的房价分化明显，景观资质越高的盘，房价也越高，预计毛坯保本价在1.2-1.3万/㎡，以打造低密小高层的滨江项目为主，各自心中定的小目标大概在1.5万/㎡。

反之，房价就越低，预计毛坯保本价在8000-9000元/㎡，万元出头的刚需房，在龙岗还是可以买到的。

来细品一下在今年即将入市的几个龙岗的江景盘。拿地的都是谁？上海深石、蓝光、彰泰。

蓝光和彰泰的地块紧挨在一起，均位于龙岗商务板块的中心区。

它们都拥有一线邕江景观，可观三面江景，靠近灵龟山公园，靠山临水，上风上水，景观资源非常好。

蓝光和彰泰，南宁人都不陌生，这两家开发商在新中式、园林、别墅、洋房的打造上的能手，蓝光和彰泰将在龙岗迎来正面刚！

3、继蟠龙、总部基地之后，五象湖和龙岗成为了五象的新区的新热词。与五象湖的爆发式生成模式不同，龙岗属于低调的实力派。

机场线的**虽然落空，但是龙岗迎来了五象火车站的好消息。

五象火车站预计将于明年9月开工了，2024年建成，总计划投资87.5亿。

南宁铁路枢纽**形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。

除了景观、交通外，在商业、学校方面，龙岗也是在稳步推，总体来说，龙岗的各方面配套要优于对面的新兴的三岸板块。

龙岗在售的楼盘，例如中海哈罗学府、恒大悦龙台、万达茂、天誉城等项目也颇受市场关注。

住朋航拍：龙岗板块商业实景

看一下龙岗的配套阵容，虽然比不上五象湖豪华，但在各新区中也算优等生。

交通：青山大桥对接凤岭南，4号线将从龙岗片区横穿而过，还有五象火车站。

商业：万达茂、宝能城市广场、合景天峻广场，三大航母级城市综合体云集于此，还有3座威宁邻家广场。

教育：不仅拥有自治区示范性高中——邕宁高中，还有民主路小学（五象校区）名校加持。还**建设有五象第二、第三实验小学、步云小学和中学。

医疗：南宁邕宁区人民医院，儿童医院、宝能三甲医院、五象养老服务中心。

对一个板块发展来说，配套的建设相当于“骨骼”，土地开发就是“肌肉”，再依赖于人气的导入这块“血液”，那么整个板块才能够发力。

龙岗就如同一个正在成长中的孩子，配套和土地开发在持续推进中，人气这块预计还需要更长的时间去导入，算是一大潜力板块。