2026年过了大半，南宁土地市场一句话就能概括：面状冷清，点状高热。
截至8月5日，主城区涉宅用地已成交7宗，合计约329亩，计容建面约56.5万㎡，成交总价约21.7亿元。好地一出来，开发商抢得比谁都凶——7宗地全部溢价成交，132轮。
7月之后热度不减。平阳村一块地拍了132轮，邦泰长堽五组115轮，保利12.5亩小地也要92轮才拿下。
● ● ●
01 土拍全景：7宗地，21.7亿
📊 2026年1-8月南宁涉宅用地成交全景
表据来源：南宁市自然资源局出让公告、住朋网综合整理（数据截至8月5日）
从这7宗地来看，土拍呈现四个特征：
1.旧改为主
7宗地里6宗是城市更新地块（新阳龙腾、长堽望州、平阳村×2、衡阳西路、长堽五组），只有凤岭南滨江一宗是纯招拍挂。
2.小而精
除两宗连片大地块外，多数地块在12-70亩之间，总价不超4.5亿，容积率≤3.0。开发商拿得起、做得好。地段也讲究——建发新地块大概率可享受37中教育资源，彰泰鸡村有南宁二中初中部加盟，悦恒三岸紧邻龙湖天街。
3.扩张+补仓
悦恒在南宁主城区拓第2盘，广西达到6城21盘；建发和彰泰在售项目尾盘居多，货量告急急需补仓。
4.缩量提质，点状高热
总建面和总价同比都在缩，但只要是核心区好地，竞拍都在70轮以上，132轮。
值得一提的是，湖南房企云裕跨省拿下平阳村63亩地（GC2026-028），130多轮竞价，说明南宁核心区的吸引力已经开始辐射到省外。
● ● ●
02 区域格局
📊 2026年1-8月各区域涉宅用地成交（截至8月5日）
四个区有成交，江南区后来居上（两宗平阳村旧改合计19.44万㎡），兴宁区紧随其后。西乡塘虽然只有两宗小地块，但楼板价高，达4558元/㎡。邕宁、良庆依然挂零。
📋 2026年度南宁各城区住宅用地出让计划（不含工业，单位：亩）
西乡塘（含高新区）计划出让432亩，是青秀区的2倍多。下半年供地重心在西乡塘。
● ● ●
03 已面市新盘
年内已有新盘陆续入市，新规盘成了变量。
📋 2026年1-7月南宁新盘入市盘点
保利·盛棠印7月5日首开，卖了2.3亿。一梯一户纯板楼，113-125㎡三代宅+139㎡四代宅带空中庭院，周边有37中+衡阳路小学，踩准了改善需求。
邦泰揽境是上半年的销冠级存在，二三期持续加推，9字头起，得房率116%，把新规产品的性价比打到高。
分化也明显——邦泰藏玥5月拿预售证，均价超31600元/㎡，到8月初网签率只有12.9%。高端盘去化压力仍在。
● ● ●
04 将面市新盘
下半年看点在这。
预计近期入市
建发瑞云
预计9月📍 西乡塘区北大北路东侧（白苍岭旧改）| 地块编号 GC2026-007占地39.69亩，容积率2.5，7栋板楼542户，围合式布局
户型109-139㎡，含四代住宅（奇偶层咬合设计），层高3米
均价参考周边为11000-13000元/㎡
宏鑫达·月映雲景
筹备中📍 青秀区云景路以北（凤岭北核心区）| 地块编号GC2025-045占地约17亩，4栋26层，仅192户
144㎡以上大户型123套，占比超60%
楼面价6354元/㎡（去年8月永鑫达23轮竞价、溢价51%竞得）
周边荣和樾园精装卖1.8-2.5万元/㎡，云景山语城二手1.2万元/㎡左右
进度：7月总平公示
已拿地 / 已备案
佛子岭TOD项目
📍 地铁1号线佛子岭站周边（凤岭北）总用地约101亩，住宅建面9.9万㎡
开发商：南宁轨道凤驰建设
2026年5月完成备案，面市时间未定
邦泰悦九章二期
预计明年📍 兴宁区长堽 | 地块编号 GC2026-0298月5日刚拿地，70.32亩，3.59亿
与一期一路之隔，容积率≤2.2
参考周边售价9500-11500元/㎡
邦泰藏玺
📍 南宁青秀区竹秀路以北、会秀路以西（位于南宁东盟商务区南边住宅区，青秀山山底下）| 地块编号GC2024-061建设中，预计2028年6月竣工
荣和·天序
筹备中📍 青秀区枫吉巷北侧、吉祥路西侧（凤岭北荣和城市之门二期旁）占地约29亩，容积率2.5
90-140㎡+，改善定位
凤岭北板块参考均价14500-19900元/㎡
绿城·凤栖潮鸣
筹备中📍 青秀区高坡岭路东侧、民族大道北侧（凤岭北） | 地块编号 GC2025-068占地约15亩，容积率1.55，绿城"潮鸣系"高端产品
真四代全空墅，166-255㎡大户型，仅90户，2梯2户板楼
6.3米挑高双露台、三露台
紧邻地铁1号线百花岭站，周边山姆、凤岭万达环伺
待推地块：西乡塘381亩
西乡塘区政府近期推介5幅地块，合计约381亩：
1.动物园片区 — 约195亩，邕江滨江综合体
2.陈东16地块 — 约49.5亩，住宅
3.陈东14地块 — 约24亩，商住
4.龙腾路东 — 约27亩，容积率≤2.5
5.四联村 — 约85亩，商业
● ● ●
05 几个核心判断
1. 热度还会持续
7宗地加权楼板价3845元/㎡，核心地块稀缺性+新规红利，开发商愿意为好地买单。下半年继续推优质旧改地块的话，溢价率不会低。
2 .凤岭北竞争升级
月映雲景+佛子岭TOD，都瞄准改善市场。下半年到明年，这片区的改善盘竞争白热化。
3 .邦泰越下越大
揽境+藏玺+藏玥+悦九章二期+平阳村+长堽……在南宁的布局密度已经非常高。是深耕还是风险，看接下来去化。
4. 新规产品重塑市场
高得房率、四代宅、一梯一户——对老库存形成降维打击，下半年分化加剧。
5 .二手房继续承压
挂牌量突破14万套，置换链条卡顿。新房和二手房"此消彼长"的格局短期难改。
购房群已有456位群友在热聊，申请入群