8月14日，南宁市自然资源局官网公布《南宁市中心城区AJ-09（连畴）单元控制性详细**》草案。

一句话概括：364.99公顷的地，要装5.20万人，配8所学校，定位"旧城改造综合示范区"。

城北那大片厂房、仓库和城中村的地方，总算有了一张覆盖整个单元的图纸。

住北湖、安吉、高新区，还有近期在城北看房的的朋友——这份规 划跟你有关。

01连畴在哪？你大概率答不上来

别不承认。

你去朝阳广场、民族大道随便拉个人问"连畴在南宁哪个方向"，十个人得有九个愣住。这不怪大家——这地方在南宁的存在感，约等于一碗没放酸笋的老友粉，没灵魂。

但它的位置真不差。

连畴单元区位（点击看大图）

公示文件写得很清楚：连畴单元规 划范围北至那安快速路，南至安武大道，东至邕武路，西至连畴路围合区域，规 划用地面积约364.99公顷，横跨西乡塘区安宁街道和高新区。

这么描述你可能还是没概念。换几个参照物——

往南走，是北湖和安吉那些住了十几年的成熟小区；往东隔着邕武路就是兴宁东；往西是高新区的产业园。那安快速路从边上擦过去，一脚油门上快速路，凤岭、五象都能到。

就是被快速路和成熟区"夹"在中间的一块地。不偏，但就是一直没动。

现在打开地图瞅一眼里面啥样：连畴村的自建房密密麻麻，联东U谷（连畴路60号）搞科技创新，平头岭那边堆着物流仓库，盛禾佳园小区（连畴路15号）夹在中间，中关村信息谷、强方物流园也在连畴路上。

厂房、仓库、村屋、物流车——你脑补一下那个画面。典型的城乡结合部既视感。

讲真，这种底子在南宁不算差的地，浪费了至少十年。

连畴片区位置示意 | 来源：南宁自然资源局

但其实连畴的故事不是从2026年才开始的。（谁家又要拆? 2022年南宁旧改地图曝光! 进度是......）

▲ 连畴村片区城中村改造范围（约1711亩）示意

📍 连畴旧改6年时间线

2020年12月

广西南宁冠能投资有限公司（洋浦地产旗下）中标前期工作合作单位，涉及约1711亩、征收房屋面积约58万㎡

2022年3-4月

纳入南宁旧改地图，冠能以"熟化人"身份负责前期；同期一队产业用地（0.708公顷）发布征收预公告

2024年10月

自治区政府批复连畴片区4.6公顷建设用地征收。

2026年8月

AJ-09单元控规草案公示，覆盖364.99公顷、5.2万人、8所学校

▲ 南宁旧改片区拆迁现场

冠能（洋浦地产）中标的是"前期合作单位"，不等于*终拿地；1711亩旧改核心区只占控规364公顷的一小部分。目前连畴处于"规 划已定、土地逐步征收、尚未整体出让"的阶段——控规公示之后，下一步才是土地熟化验收和地块出让。

02规 划里藏了什么？

控规这种文件，普通人打开翻两页就得犯困——"二类居住用地""公共管理与公共服务用地""15分 钟生活圈"……每个字都认识，连在一起就像密码。

别急。我帮你把干货一条条拎出来。

先看定位。

原文是这么写的："以生态自然环境为本底，旧城改造综合示范区，具备综合服务功能的多元化居住片区。"

你注意到关键词了吗？"示范区"。

我之前了解到的版本，写的是"综合功能区"。现在变了。"功能区"和"示范区"，差两个字，意思差一截。功能区就是正常**，示范区是拿你当标杆——搞好了，后面别的旧改片区抄你作业。

南宁市对这个片区的期望值，不低。

再看人口。

5.20万人。

什么概念？拿南宁现有的小区类比一下——华润二十四城大概住了3万多人，联发臻境一两万人。5.2万，相当于再造两三个大型社区的人口体量。

空间结构这块，你就记一个词："三组团"。

文件写的是"一带、两心四轴、三组团"。前面的都是铺陈，核心在"三组团"——整个片区会切成三个功能组团来开发，有先有后，不会一把梭哈。这意味着什么？意味着不是一次性全拆全建，节奏会拉得比较长。买房的人要盯紧自己所在的组团排在哪个阶段。

用地性质——这个很关键。

排在序列第 一位的是"二类城镇住宅用地"，后面才是公服用地和绿地。

排序即态度。住宅用地排第 一，说明这片地的核心任务就是住人。那些指望这里再搞一片工业园的，可以洗洗睡了。

路网方面，有一条信息量很大。

内部主干路是连福路、安园东路和罗伞岭西路，"两横三纵"骨架，这个中规中矩。但文件里有一句容易被忽略的——

"远景规 划预留罗伞岭西路与那安快速路立交"

快速路衔接处要修一座立交。

跑过那安快速路的都知道，目前片区那几个出入口到了高峰期已经有点吃力了。如果这座立交真落地，连畴片区上快速路就不用绕，直接接驳。通勤效率直接拉满。

但——"远景预留"四个字得看明白。是**中的内容，什么时候建、能不能建，得等后续官方公告。别拿着这句话就去售楼部问"立交什么时候通"，人家答不上来的。

教育配套——硬的一块。

2所独立占地小学

4所幼儿园

2所九年一贯制学校

8所学校。

你品品这个密度：5.2万人配8所学校，在南宁近几年的新**片区里算舍得下本的了。特别是那2所九年一贯制——小学初中一步到位，不用折腾择校。对家庭型购房者来说，这是*实在的东西。

其他配套也列一下：1处社区服务中心（依托现状村委会改造）、1处医疗卫生服务中心（连畴村卫生室升级）、1座110kV变电站、1处垃圾转运站。按15分 钟生活圈和5-10分 钟生活圈两级配。

够不够用？说实话，基本生活没问题。但要想有大型商业综合体之类的，得等后期地块开发时看规 划。

南宁城中村改造现场 | 来源：南宁新闻网

03为什么偏偏这个时间推连畴？

这才是值得琢磨的地方。

一份控规不会凭空蹦出来，连畴这个时间点推出，背后至少叠了三重逻辑。

第 一重：城中村改造的大势。

这个数字你可能没关注过——南宁2024年入选国 家首批城中村改造试点城市。到今年8月，全市8大改造项目涉及5个城区、3.74万户、1.88万亩地，惠及10.6万人。299家建设企业进场，配套开工62条道路、打通32条断头路。8大片区规 划幼儿园63所、小学52所、初高中及九年制学校77所。

土地端更猛——2024年至今出让28宗地，成交总额约76.6亿元。多宗地高溢价成交，溢价率高达62.7%。

你品品这个节奏。国 家给了试点身份，地方拼命推地，开发商抢着拿——整条链在转。连畴文件里直接点名"旧城改造综合示范区"，就是卡在这个齿轮上的。

隔壁鸡村更直接——城中村改造项目已经在推了，预计10月底交付首期安置房。鸡村和连畴同属城北板块，一前一后，这不是巧合。

第二重：城北确实缺地了。

看周边的数据。

保利宸上印，秀厢大道东段，8月报价约7800-9000元/㎡。二期79-125㎡在售。（来源：住朋网）

人和·公园溪府，北湖北路73-130㎡现房/期房在售，参考单价约7899-8699元/㎡。（来源：住朋网）

整个西乡塘高新区板块，8月新房均价约7800元/㎡（环比上月跌了0.8%），二手房均价约7315元/㎡。在主城区里，这价格算是比较亲民的了。

但问题是什么？成熟区的地越卖越少。北湖、安吉还有多少空地可以挂？打开卫星图看看，基本都是见缝插针了。要新增成片供应，只能往北、往旧改要。连畴364公顷的体量，正好补上这个缺口。

第三重：交通先手棋已经落好了。

那安快速路通车之后，从城北到凤岭、五象的通勤时间被砍掉一大截。轨道方面，片区南侧有3号线北湖北路站，东侧有5号线狮山公园站和小鸡村站。6号线一期正在施工，线路已推进50%。

路和轨道先铺好，地块开发跟上——这是对的。

从数据面看，连畴这个时间点推出，逻辑是通顺的。

06文末说两句

住在北湖、安吉、高新区的人，连畴控规对你的意义很简单：家门口那片"说要拆又一直没动"的地方，这次总算有了图纸。

想在城北买房的，建议你把这份规 划存下来，看接下来一年，连畴能不能从纸上走到地上。